收益下降,负债累累的领土集团的“反战”将在香港进行首次公开募股

平心在线 398 2020-05-18

  

  领土集团的业务属于Bashu的一部分,计息债务很高,盈利能力持续下降

  生产的 每日财务报告

  作者| 何罗

  在住房和住房的政策基调下,住房公司缩减了生存线,但债务飙升且现金流量持续恶化的领土集团并没有退缩,而是在加速扩张并计划补充香港股票血液的同时,并未退缩。。

  根据《每日财务报告》,领土集团成立于1999年,是一家位于四川省的综合房地产开发商。 2019年,房地产销售收入达到74。5,20亿元,占98。占总收入的7%。领土集团已于4月9日向香港联合交易所提交了招股说明书。

  今年,鹏润,金辉和上坤排队进行首次公开募股,然后,一个地区集团对香港股票进行了冲刺。但是,该业务属于Bashu的一部分,计息债务很高,盈利能力持续下降。 此时选择首次公开募股,战争背后的领土集团能否实现预期的目标?

  “千亿目标”推迟,盈利能力持续下降

  1999年,进入新世纪的前夕,刘玉辉和他的兄弟刘珊,刘玉琪通过成立领土集团开始在四川从事房地产开发业务,然后乘坐中国房地产的特快列车 市场一路向前。

  2006年,领土集团将其总部从四川省乐山市迁至成都市,并于当年开始在全国范围内扩展业务。

  根据《每日财务报告》,领土集团已设定2018年的销售目标为300亿元人民币,2019年的销售目标为1000亿元人民币。但是,Territory Group在2019年的销售额仅为24。70亿元人民币,与先前的“ 1000亿美元目标”相去甚远。

  在2019年4月,在品牌创立20周年纪念活动上,香港锁定了2020-2021年的“ 1000亿目标”。

  财务报告显示,2017年至2019年,该地区集团的收入为53。3。90亿元,45。1。40亿元和75。6。80亿元,净利润6元。4。90亿元,5。1。80亿元和6。7。20亿元,其中2018年业绩显着下降。

  从2017年到2019年,领土集团的毛利率为20。1%,35。7%,27。8%,净利率为12。2%,11。5%,8。9%的毛利率波动很大,但公司的净利润率持续下降,并持续低于行业平均水平。

  

  统计数据显示,2019年房屋公司的平均净利润率为16。39%,而16。 在201873%下滑0。44个百分点。对此,领土集团解释说,主要是由于相关时期内交付的建筑总面积出现波动,导致物业销售收入不稳定,而且大多数物业尚未完工并没有交付给客户,导致净利润出现波动。

  2019年毛利率下降的原因是,作为已确认建筑面积中最大部分的Lantaifu土地购置成本相对较高。 为了加快营业额,该地区集团设定了较低的售价,因此毛利率仅为17。9%。

  但是,据《每日财务报告》发现,其成都金乡兰台的另一个项目2019年的毛利率也来自上年的43个。4%跌至26。1%因此,无论如何解释,领土集团的盈利能力下降都是不争的事实。

  业务太安全,销售增长困难

  根据《每日财务报告》的分析,领土集团的盈利能力下降也与其项目分布有一定关系。目前,领土集团的项目主要集中在西南巴蜀地区。 成渝经济带和四川省的项目数量为58个,占项目总数的64%。用一位数字分别是4、9和8。

  从土壤储量分布的角度来看,成渝经济带和四川省的建筑面积为549。60,000平方米,计划建筑面积382。67万平方米,两者合计占土地储备总量的70%以上。领土集团的前景在很大程度上取决于四川房地产市场的表现,而且与业务分布更广泛的竞争对手相比,该公司还面临更高的地域集中风险。

  在领土集团的招股说明书中,与该业务相关的风险因素多达40页,包括严格的监管政策,财务政策,法律限制和激烈的市场竞争。

  领土集团除了集中在四川以外,还具有主要分布在三,四线城市的特点,这与公司的战略选择直接相关。该地区以三线,四线,四线和五线镇为主。 近年来,这些城市包括河北的承德和张家口,河南的商丘和驻马店,湖北的荆州以及湾区的惠州,佛山和汕尾。

  但是,小城镇的土地溢价低,开发周期长,经济基础薄弱,并且存在毁林的风险。这也导致领土集团的销售增长疲软。由于投资属性薄弱,而且许多地方的住宅退化时间长,这也给销售增长带来了问题。

  在过去的两年中,房地产面临政策调控。 在住房和住房投机的背景下,三线和四线城市面临库存减少和更大的销售压力。 自去年年底以来爆发的新王冠流行对整个宏观经济产生了巨大影响。这也很难逃脱,从目前的市场反馈来看,三线和四线城市受到该流行病的影响更为严重,财务压力更大,这对于该地区集团也是一个巨大的考验。

  计息债务高,现金流量恶化

  近年来,在房地产政策法规和宏观经济去杠杆化的压力下,领土集团的财务压力猛增,难以收取款项和高负债。

  财务报告显示,2017年至2019年,该领土集团的计息负债为35。8。60亿元,78。5,40亿人民币,117。5,50亿元,一方面是计息负债规模的扩大,另一方面,公司的融资利率也在上升,公司贷款的平均实际利率为6。4%,8。8%和9。9%的融资成本增加也拖累了公司的业绩。

  

  根据招股说明书,领土集团银行和其他借贷利息将高达14。4。50亿元,远高于净利润,其中资本化部分达到12。9亿元。截至2019年底,应在一年内偿还的债务规模为57。6。30亿元人民币,而该公司年底的帐面现金只有13笔。8。20亿元,远远不能偿还短期债务,偿还债务的压力更大。

  在2017-2019年,公司的净资产负债率从60%增加到140%。 该公司的债务压力巨大。 房屋漏雨。 该公司经营活动产生的现金流量近三年来一直为负值。产生的现金流量为-1。8。60亿元,-42。8。80亿元和-31。1。20亿元。

  房地产开发是一项资本密集型产业,在征地和建设阶段必须投入大量资本。 当业务活动无法提供财务支持时,公司只能依靠外部融资。 在本报告所述期间,筹资活动产生的现金流量继续保持高水平,为28。6。30亿元,55。9。30亿元,44。20亿元,这说明了公司债务上升的上述原因。 所有外界人士普遍认为,筹资和补血是领土集团在香港首次公开募股的真正原因。

  值得注意的是,不断增加的财务压力并未减慢领土集团的扩张速度。 在2019年底,领土集团和JD。com签署了战略合作,以进一步将线下业务扩展到在线业务。 今年3月,领土集团与大发房地产在房地产开发等领域建立了战略合作。

  另一方面,香港的几个项目也吸引了一些合作者。 去年,境内的乐山项目引入了金科和碧桂园,河南商丘的地块与雅居乐房地产有限公司共同开发。在这种流行病的影响下,今年的整体经济环境当然不容乐观,一些大型的住房公司已经缩水求生。

  不久前,恒大举行2019年业绩发布会时,徐家印建议减少土地储备和债务水平,以确保公司能够继续发展。 但是,领土集团的实力远不及恒大。 如果没有及时控制,即使上市成功,未来的操作也很可能会遇到新的问题。

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