危险的蛋壳:联合创始人高静接受了调查

平心在线 24 2020-06-20

  危险的蛋壳

  文字丨吴大浪

  牛道财经制作

  公司高层人员变动的通知再次使长期公寓经营者蛋壳公寓陷入麻烦。

  2020年6月18日晚上,蛋壳公寓向外界披露了人事调整任命。

  根据披露的信息,蛋壳式公寓董事会宣布任命联合创始人,董事兼总裁崔岩为代理首席执行官。公司的联合创始人,董事兼首席执行官高静,由于他在创建蛋壳公寓之前参与了商业投资,目前正在参与当地政府部门的调查。

  消息一出,蛋壳公寓很快就被砍掉了。蛋壳公寓说,高晶的调查与蛋壳公寓无关。公司的其他董事和管理人员均未收到与调查有关的通知和询问。

  据公开资料,高静毕业于北京交通大学。 他没有从大学毕业,而是进入了人民网络。 他已经工作了5年,从一个人到在北京公司组建一支由30多人组成的团队。从那以后,他在百度,好来和Nuomi工作,专注于大数据商业智能的方向。

  2015年初,高静创立了“蛋壳公寓”。 自五年前建立蛋壳公寓以来,高静一直与公司的其他联合创始人,董事兼总裁崔岩一起负责公司的管理和运营。

  根据2019年财务报告中披露的数据,高晶持有蛋壳2。4。B类普通股60亿股,占13。5%,与75。7%的投票权。

  受此事件影响,蛋壳公寓屡屡引发保险丝,最新市值降至1美元。60亿。

  从年初引发用户的信誉危机到对公司的联合创始人,董事兼首席执行官高靖进行调查的事实,蛋壳面临的危机是否更大?

  激进扩张的背后

  回顾蛋壳公寓的发展历史,2015年成立了蛋壳公寓,创始人高静的想法很简单。

  他认为,蛋壳式公寓对房东和房客负责。这不仅仅是在两端匹配信息。 房东有责任让他们获得稳定的收入。 对于租户来说,这是要有实际的价格和升级服务,以满足年轻人的需求。

  作为Internet部门长期出租公寓的主要企业,像传统中介机构一样,蛋壳公寓都赚取租金差额和服务费,但是Internet部门长期出租公寓的产品和服务显然是 比传统的中介机构更具竞争力。

  无论房屋是租还是租,都可以在线完成,这比传统模型更有效。 在产品方面,蛋壳公寓已全面翻新,家用电器是全新的,租金支付更加灵活。 租户可以选择一付一付。

  近年来,由于房价高昂,越来越多的年轻人选择了具有更好服务和质量的长期出租公寓品牌。 在资金的支持下,长期出租公寓发展迅速。

  当蛋壳破裂时,便是长期出租公寓的兴起。在行业内,长期租赁公寓的经营模式分为“集中式”和“分散式”。

  蛋壳属于后者,即通过租赁协议从所有者那里获得零散的住房,进行翻新和翻新,然后转手出租,以赚取租金,管理费和增值业务收入中的差额。

  如果租户想按月付款,则租金价格很高。 因此,为了省钱,许多租户经常选择租用半年甚至一年。

  实际上,蛋壳公寓是商业禁忌。 蛋壳的主要客户是房东。 如果没有足够的优质住房,蛋壳式的商业模式将行不通。这注定会通过规模扩张来扩大其利润基础。

  在短短几年内,这个蛋壳公寓迅速进入了北方,上海,广州和深圳等13个城市。 截至2019年11月30日,由蛋壳管理的公寓数量达到43个。270,000间客房,比起初增加了178倍。

  激进的扩张给运营带来了隐患,债务比率也一直在上升。截至2018年底,蛋壳公寓的资产负债率为83%。到2019年第三季度末,杠杆比率进一步扩大,债务比率增加至100%。

  根据公开信息,蛋壳公寓招股说明书显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1。7。30亿元,总资产76。7。40亿元,负债总额76。6。10亿元,资产负债率高达99。8%。

  与规模相称的是,蛋壳公寓的营业收入也在增加。目前,该品牌的收入主要来自租金和服务费。从2017年到2018年,蛋壳公寓收入增长了307。3%至26。7。50亿。在2019的前10个月,收入进一步增加到57。1。20亿,增加198。8%。

  这一发展离不开资金援助。根据天眼茶的数据,Eggshell在四年内完成了7轮融资。 在最近的蛋壳公寓融资中,融资额甚至达到了5亿美元。 老虎环球基金和蚂蚁金服都认可了它。

  实际上,到目前为止,该国的长期出租公寓主要集中在租金收入,服务费和金融服务费上的差异。

  Ziru首席执行官熊琳曾直言不讳地说,如果该行业只有一个管理指标,那就是入住率。 如果拥有300万间客房,则入住率将降低1个百分点,每月收入将减少1500万。

  这意味着长期公寓的风险承受能力很弱。另外,在更激烈的竞争中,蛋壳是危险的。

  损失正在逐步扩大

  对于仍在亏损的蛋壳型公寓,快速扩张背后隐藏着一场危机。

  2017年,蛋壳公寓经营的公寓数量为5。20,000,达到23。 201860,000,增长率354%; 2019年,蛋壳型公寓中的运营式公寓数量达到43个。80,000,增加了42。8%。

  从2017年到2019年,蛋壳型公寓中的运营式公寓数量增加了8倍。 运营机构覆盖中国13个城市,入住率超过75%。

  随着如此迅速的扩张,蛋壳公寓的租金成本也从2017年的5倍增长了近12倍。亿元增加到6。2019年为40亿元。随着成本的快速增长,难以赚钱的蛋壳公寓的损失继续扩大。

  不久前,蛋壳公寓宣布了2020年第一季度财务报告,收入为19。4亿元,净亏损12。3。10亿元,增长4。1。50亿元。

  众所周知,长期出租公寓业一般采用“进进出出”的方式,即以高于市场价格的价格购房。租户租金半年或一年。

  2019年,一级市场的长期出租公寓融资事件显着减少,由于资本链断裂,许多父母租用公寓公司倒闭。

  根据相关公共信息统计,2019年由于管理不善导致资金链断裂,共有53个长期租赁公寓平台。 共有45宗破产,4宗获得破产和4笔未偿租金。

  现在,它遇到了意外的肺炎流行,这使一些长期租赁公司的生存状况更加令人担忧。

  从资本市场的角度来看,包括蛋壳在内的互联网长期租赁平台的日子并不轻松。例如,上市公司清科财务报告显示,2019年第三季度的净亏损为1。2。50亿元人民币,比上一季度的净亏损71%增长75%。6300万元。截至2019年6月30日止九个月,轻客公寓净亏损3。4。80亿元,而去年同期净亏损为2。8。90亿元。

  即使创造了技术外衣,蛋壳公寓仍处于两难境地。

  蛋壳招股说明书显示,过去三年来其累计亏损已高达4元人民币。1十亿。 在2017年,2018年和2019年的前9个月,净亏损为2。7。20亿元人民币和13。6。90亿元,25。1。60亿元。

  一旦收入下降,长期租赁公寓就必须面临打破资本链的风险。然而,房东和房客的羊毛之间的差额以及赚钱的差额已成为长期租赁公寓的“维持生命的方法”。 被烧毁的钱最终将不得不从房东和房客那里收回。

  但是房客和房东怎么了?为什么我们要为长期出租公寓的商业风险买单?即使没有损失,也很难发大财,还必须依靠资金进行输血。从长期出租公寓的利润模型的角度来看,主要有五种收入来源:

  1。 零租金差额:首先通过获得整个建筑物来获得一定的租金折扣,然后通过创建分区和其他方法获得资金差额。

  二,装修投资回报:通过装修公寓增加因差价造成的溢价。

  3。 未来资本增长收入:在房价上涨的社会背景下,房东的租金将有一定的增长,而作为第二房东的公寓党的资金自然也将有一定的增长,支付给房东的租金必须更高 比收取的租金高。减。

  4。 衍生服务收入:长期租赁公寓提供增值服务,例如清洁和维护,以实现收益。

  5, 金融市场收入:快速筹集资金用于金融市场投资。

  今年一月,这个蛋壳在一个黯淡的时期被列入了长期公寓行业,这给了许多长期公寓平台以信心,但是长期公寓行业能否赢得美好的未来,一切都充满了变数。。

  长期公寓困境

  在过去的几年中,随着政策的支持和资本的繁荣,长期出租公寓市场已经成为一个热点。

  一段时间以来,市场上出现了各种类型的长期出租公寓经营者,主要包括“住房部门”,“中介部门”,“酒店部门”,“创业部门”等。

  根据住房规模,住房企业的主要参与者是万科公园公寓,龙湖皇冠公寓和徐汇牵头公寓。 第二梯队主要是碧佳国际碧桂园国际社区,朗诗阁和华润鸟巢。

  企业家部和中介部的前三名参与者分别是联佳的自瑞,我爱我的同居公寓和蛋壳公寓,住房规模分别为850,000、700,000和500,000,而清科公寓排名第一。有四个人,住房规模为10万。

  但是,无论是由开发商的住房企业部门,经验丰富的中介部门还是了解互联网运作的企业家部门作为后盾,在长期出租公寓的重资本运营模式下,他们都面临着盈利的困难。。

  实际上,长期租赁公寓行业的未来市场仍然充满希望。但是,要使公司走得更远,他们必须考虑如何打下坚实的基础并改善用户体验。 这是决定长期公寓公司未来兴衰的关键因素。

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